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点评丨菏泽市取消限售是政策调整的开端,还是个例?

    新闻速递  12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号)。  一、 政策内容:  限售放开,开发商预售资金监管放松  12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布关于《推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中提到:  1)放开限售:取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。  2)降低市区商品房预售资金监管额度:对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。  二、原因分析:  市场上涨势头已被控制,  经济下行压力加大  1)2017年,受三四线城市的回暖和棚改货币化持续催化,菏泽市住房价格同比指数一路走高。在此背景下,2017年10月,菏泽市政府发布《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,通知规定,对主城区和住房成交量高、价格稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本市居民购房限制转让时间不少于3年。自此,菏泽市限售调控拉开序幕。  从2018年统计的数据看,菏泽市2018年11月成交量显著下滑,备案套数由8月份的2836套持续下滑至2412套,城区新建商品住宅成交均价也维持在6200元/平左右,市场商品住宅成交量价表现为量滞价稳,政策存在的必要性已经较弱。下载APP 阅读本文更深度报道  2)同时,从菏泽市整体经济来看,2017年财政预算收入增速放缓,并且菏泽市对于土地财政的依赖较高,放开限售和降低市区商品房预售资金监管额度有利于提振市场,缓解财政压力。  三、 影响:实际影响小于其本身意义  菏泽市取消限售政策后,对于当地房地产实际影响不大。主要原因在于菏泽市属于山东省四线城市,既不属于环一线城市,也不属于经济强劲的城市,其本身的投资需求有限;其次限售政策在低能级城市作用不明显,三四线城市也不存在活跃的二手房市场。  但是从全国范围来看,意义重大。自2016年调控以来,全国各城市共出台调控政策上百次,而本次菏泽市放开限售政策,为本轮调控后首例明文放松调控的城市。  四、 预期:一线强压,低能级城市先行  2018年,在全国经济下行压力加大的背景下,一线及核心二线城市在政策强压下成交量同比大幅下行,而房地产作为经济的稳定器,普通二线和三四线城市的市场对于未来整个经济的稳定起到关键性作用。因此我们认为,2019年政策逻辑是:继续强压一线及部分核心二线城市,通过控制市场顶端价格来稳定整个房地产市场;影响较小的政策先调整,低能级城市先行,从而起到稳定经济的作用。  亿翰坚持看好部分三四线城市2019年的发展,三四线城市是房地产行业的压舱石,是行业健康发展的基石,而不是波动的发生器。  亿翰智库2019年度策略中持续看好普通二三四线城市。对普通三四线城市的判断如下:体系性修复外加棚改货币化催化,市场出现普遍回暖,随着需求的逐步释放,回暖较早的城市或将率先进入调整期,周期相对滞后的城市将继续保持需求释放,整体而言,在城市内生性因素的刺激下(人口转移的需求、消费升级的需求等),需求将继续保持温和释放。  相关阅读  7-12 特稿  10-17 特稿  11-29 特稿  号外号外号外  年度新书发布会 @上海  《陈啸天:我的地产战略观 升维》  回顾2018房企升维打法  唤醒2019地产前行力量  ★2019年1月22日★  全新著作“亿”触即发 震“翰”来袭  ▼点开下图长按识别二维码立即报名▼  ★现场有机会获赠作者亲笔签名新书一本★  名额有限  机不可失  声明:本文观点仅代表作者观点 版权归亿翰智库所有  未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或在此文后留言  转载时请注明出处:亿翰智库(ehresearch)  感谢配合!本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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